Roberto Conti, con oltre vent’anni di esperienza nel real estate di lusso a Milano, propone qui una lettura pratica e concreta del mercato immobiliare italiano. La sua analisi si regge su dati OMI, report Nomisma e osservazioni dirette sul campo: non è solo questione di “buona posizione”, ma di qualità dell’asset, micro‑location e adeguatezza dell’offerta rispetto al target di riferimento.
Cosa dicono i numeri (e cosa si vede per strada)
I dati OMI tracciano quotazioni e transazioni quartiere per quartiere; Nomisma descrive la domanda per fasce demografiche. Incrociando queste fonti emerge un quadro coerente con le impressioni raccolte in città: le aree centrali e quelle meglio servite conservano un premio rispetto alla periferia. Nel segmento premium la domanda è sorprendentemente resiliente — composta da acquirenti locali benestanti, compratori nazionali orientati alla qualità e capitali esteri attratti dalle location di prestigio — e la volatilità dei prezzi tende a essere più contenuta rispetto agli strati più economici del mercato.
Liquidità, rendimento e orizzonte temporale
Nel lusso la liquidità è più limitata: le vendite richiedono tempo, ma i ribassi bruschi sono meno frequenti. I cap rate sono bassi perché i prezzi sono elevati rispetto ai ritorni da locazione; per questo è fondamentale definire chiaramente l’orizzonte d’investimento. La rivalutazione si realizza spesso su orizzonti pluriennali, soprattutto nelle microzone top dove la domanda resta strutturata nel tempo.
Dove guardare a Milano: tre cluster interessanti
– Zone prime: centro e immediate adiacenze, aree con forte riconoscibilità e una domanda costante. – Aree in riqualificazione: opportunità di value‑add, dove interventi mirati possono creare plusvalore concreto. – Quartieri residenziali consolidati: preferiti da famiglie ed expat, offrono stabilità di occupazione e minore rischio operativo.
Tipologie richieste e profili per età
I gusti variano con l’età: i più giovani cercano unità flessibili, ben collegate e con spazi per lo smart working; gli acquirenti maturi e gli investitori istituzionali puntano su residenze di pregio — attici, palazzine storiche o appartamenti da ristrutturare per valorizzazione. Per gli affitti di fascia alta, formule short/medium‑term rivolte a manager e professionisti internazionali possono generare cash flow superiori, ma richiedono gestione professionale e una strategia di marketing affinata.
Le leve operative che funzionano
Micro‑location, qualità costruttiva e servizi accessori pesano più di ogni altra cosa sulla capacità di rivalutazione. Operazioni concrete per aumentare il valore unitario includono: frazionamenti intelligenti, ristrutturazioni mirate, conversioni d’uso e interventi di efficientamento energetico. In molte microzone, piccole vie boutique vicino a parchi o direttrici verso i business district offrono i rendimenti migliori.
Tre strategie pratiche
– Acquisto in zone prime: per chi cerca rivalutazione sul lungo periodo. – Value‑add: comprare a prezzo e rilanciare con restyling o riposizionamento per aumentare redditività. – Portafogli gestiti: ottimizzare cash flow attraverso property management professionale e locazione mirata.
Guardare ai numeri con realismo
Ogni strategia deve partire da scenari economici realistici: calcolare break‑even che includano ristrutturazioni, oneri fiscali e management fees è essenziale. Nel lusso anche piccole variazioni nei canoni o nei tempi di occupazione possono modificare significativamente i risultati attesi.
Operatività e normativa: scegliere bene i partner
La qualità delle imprese edili, dei property manager e dei consulenti fiscali si riflette direttamente sul risultato finanziario. Strategie ibride che combinano residenziale e short‑term possono migliorare il rendimento, ma richiedono una governance rigorosa e verifiche puntuali sulla normativa locale: restrizioni urbanistiche o costi di gestione non previsti possono erodere il cash flow.
Linee guida pratiche per l’investitore
– Parti dalla micro‑localizzazione: la performance si gioca sul dettaglio della microzona, non sui valori medi della città. – Bilancia il portafoglio tra asset a rendimento (cash flow) e asset a rivalutazione (capitale). – Usa dati: OMI per pricing di microzona e Nomisma per il profilo della domanda sono strumenti indispensabili. – Adotta stime conservative sui cap rate e sui flussi di cassa, soprattutto quando la strategia prevede locazioni brevi.
Cosa dicono i numeri (e cosa si vede per strada)
I dati OMI tracciano quotazioni e transazioni quartiere per quartiere; Nomisma descrive la domanda per fasce demografiche. Incrociando queste fonti emerge un quadro coerente con le impressioni raccolte in città: le aree centrali e quelle meglio servite conservano un premio rispetto alla periferia. Nel segmento premium la domanda è sorprendentemente resiliente — composta da acquirenti locali benestanti, compratori nazionali orientati alla qualità e capitali esteri attratti dalle location di prestigio — e la volatilità dei prezzi tende a essere più contenuta rispetto agli strati più economici del mercato.0